Kauf von Häusern und Wohnungen auf Mallorca

Nach dem spanischen Recht ist der Kauf einer Immobilie auch ohne notarielle Beurkundung rechtskräftig. Im Grundbuch bzw. Eigentumsregister (registro de la propiedad) sollte jedoch der Besitzerwechsel eingetragen werden und dafür muss der Kaufvertrag notariell (escritura pública de compraventa) beurkundet werden. Alle EU-Bürger werden hier rechtlich gleichbehandelt.

Es sollten jedoch nach der Entscheidung des Käufers für seine Immobilie einige Fragen geklärt werden, wie z.B.

• Unterlagen, die der Verkäufer beibringen muss
• Prüfungen durch den Architekten
• Prüfungen durch den Sachverständigen
• Prüfungen durch den Steuerberater
• Prüfungen durch den Rechtsanwalt
• Finanzierungsprüfung

Dies kann einige Wochen Zeit beanspruchen.

Damit beide Parteien während dieser Zeit ihre Bindung der Kaufzusage dokumentieren können, werden private Verträge im Voraus abgeschlossen:

• der Reservierungsvertrag
• der Optionsvertrag
• der privatschriftliche Kaufvertrag

Mit dem Reservierungsvertrag hält der Verkäufer die Immobilie gegen eine geringe Gebühr gegen eine Reservierungsgebühr frei.

Mit dem Optionsvertrag sind Verkäufer und Käufer für einen längeren Zeitraum (bis zu zwei Monaten) an den Kaufvertrag gebunden. In der Regel wird eine Optionsgebühr von 10% des Kaufpreises vereinbart. Wenn der Käufer vom Kauf zurücktritt, verbleibt diese Optionsgebühr beim Verkäufer. Wenn der Verkäufer die Immobilie an einen anderen Käufer verkauft, muss die Optionsgebühr des Käufers in der Regel doppelt zurückbezahlt werden.

Es kann auch ein privatschriftlicher Kaufvertrag abgeschlossen werden, der dann durch einen Notarvertrag zur Eintragung in das Grundbuch besiegelt werden muss.

Zum Zeitpunkt der Beurkundung zieht der Notar einen Auszug aus dem aktuellen Grundbuch und blockiert die Immobilie für andere Käufer für 10 Tage.

Der notarielle Kaufvertrag enthält die personenbezogenen Daten der Parteien, die genaue Beschreibung der Immobilie, den Kaufpreis und die Zahlungsmodalitäten und ggf. vorhandene Belastungen. Der Notar überprüft die Identität der Parteien, ob die Angaben der Parteien mit den Daten des Eigentumsregister übereinstimmen. Es stellt sicher, dass die letzte Quittung über die örtliche Gemeindesteuer ("Impuesto Sobre Bienes Inmuebles” -IBI) und beim Verkauf eines Objekts in einer Gemeinschaftsanlage eine Bescheinigung des Präsidenten und Verwalters über die Zahlung der Gemeinschaftskosten vorliegt. An diesem Tag erfolgen alle Zahlungen in der Regel zwischen Verkäufer und Käufer, einschließlich der Bank.

Nach Unterzeichnung der Notarurkunde hat der Notar das Grundbuchamt spätestens innerhalb von 24 Stunden über die erfolgte Beurkundung zu unterrichten.

Die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuchamt kann, nachdem die Grunderwerbsteuer beim Finanzamt bezahlt wurde, erfolgen.

Erwerbs- und Folgekosten

Der Käufer muss beim Kauf einer Immobilie einmalig entweder Mehrwertsteuer (IVA) oder Grunderwerbsteuer (ITP) zahlen.

Mehrwertsteuer (IVA)

Die Mehrwertsteuer von 21 % fällt nur beim Verkauf von Bauland und Geschäftsgrundstücken durch ein Unternehmen an.

Beim Kauf von einem Bauträger (Neubau) fällt lediglich 10% Mehrwertsteuer an. Alle späteren Übertragungen unterliegen nicht der Mehrwertsteuer, sondern der Grunderwerbsteuer.

Bei allen Verkäufen von privaten Eigentümern (bzw. die nicht der Mehrwertsteuer unterliegen) fällt die Grunderwerbsteuer (ITP) auf den Balearen an.

• bis 400.000 Euro Kaufpreis bleibt die ITP 8 %
• ab einem Kaufpreis über 400.000 Euro, wird der Anteil über dem Betrag progressiv berechnet:
• zwischen 400.001 bis 600.000 Euro wird mit 9 % berechnet
• ab 600.001 Euro wird mit 10 % berechnet
   

Jährliche Grundsteuer

Die Grundsteuer (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, IBI) wird auf den Wert von Land- und Stadtgrundstücken auf der Basis des Katasterwertes von der Gemeinde erhoben und liegt in der Regel zwischen 0,3% und 0,4% des Katasterwertes.

Einkommensteuer

Vermietet der Eigentümer seine Immobilie, hat er grundsätzlich Einkommensteuer zu zahlen.

Bei Eigennutzung, aber nicht als Hauptwohnsitz, werden 2% oder 1,1% des Katasterwertes als Einkommen versteuert.

Darüber hinaus fallen für den Käufer noch ca. 1 – 1,5% Notar- und Eintragungskosten an.