Verkauf von Häusern oder Wohnungen auf Mallorca

Nach spanischem Recht ist der Kauf einer Immobilie auch ohne notariell beglaubigte Urkunde rechtsverbindlich. Der Eigentümerwechsel sollte im Eigentumsregister (registro de la propiedad) bzw. im Grundbuch eingetragen werden und der Kaufvertrag muss dafür notariell (escritura pública de compraventa) beglaubigt werden. Alle EU-Bürger werden hier rechtlich gleich behandelt.

Der Käufer sollte, nach seiner Entscheidung für seine neue Immobilie, eine Reihe von Fragen klären, wie z.B.:

Unterlagen, die vom Verkäufer noch fehlen und dieser beibringen muss
Finanzierungsprüfung
Prüfungen durch den Architekten
Prüungen durch den Sachverständigen
Prüfungen durch den Steuerberater
Prüfungen durch den Rechtsanwalt

Dies kann durchaus einige Wochen Zeit in Anspruch nehmen.

Damit beide Parteien während dieser Zeit ihr Kaufversprechen bzw. Verkaufsversprechen dokumentieren können, werden private Verträge im Voraus abgeschlossen: der Reservierungsvertrag, der Optionsvertrag und der privatschriftliche Kaufvertrag.

Mit dem Reservierungsvertrag hält der Verkäufer die Immobilie gegen eine geringe Reservierungsgebühr frei für einen kurzen Zeitraum frei.

Mit dem Optionsvertrag sind Verkäufer und Käufer für einen längeren Zeitraum an den Kaufvertrag gebunden. In der Regel wird eine Optionsgebühr von 10% des Kaufpreises vereinbart. Wenn der Käufer vom Kauf zurücktritt, verbleibt diese Optionsgebühr beim Verkäufer. Wenn der Verkäufer die Immobilie an einen anderen Käufer verkauft, muss die doppelte Optionsgebühr an den Käufer zurück bezahlt werden.

Es kann auch ein schriftlicher privater Kaufvertrag abgeschlossen werden, der dann durch einen Notarvertrag zur Eintragung in das Grundbuch besiegelt werden muss.

Zum Zeitpunkt der Beurkundung zieht der Notar einen aktuellen Auszug aus dem aktuellen Grundbuch und die Immobilie wird für andere Käufer für 10 Tage blockiert.

Der notarielle Kaufvertrag enthält die personenbezogenen Daten der Parteien, die genaue Beschreibung der Immobilie mit den ggf. vorhandenen Belastungen, den Kaufpreis und die Zahlungsmodalitäten. Bei dem Termin prüft der Notar die Identität der Parteien und überprüft das Eigentumsregister, ob die Angaben der Parteien mit den Daten übereinstimmen. Der Notar achtet auch darauf, dass die letzte Rechnung über die lokale Gemeindesteuer (Impuesto Sobre Bienes Inmuebles - IBI) und beim Verkauf einer Immobilie in einer Gemeinschaftsanlage die Bescheinigung des Präsidenten oder Verwalters über die Zahlung der Gemeinschaftskosten vorhanden ist. An diesem Tag erfolgen alle Zahlungen in der Regel zwischen Verkäufer und Käufer, einschließlich der Bank.

Der Notar muss das Grundbuchamt innerhalb von 24 Stunden nach Unterzeichnung der Notarurkunde über die Beurkundung zu informieren.

Sobald die Grunderwerbsteuer an das Finanzamt gezahlt wurde, kann die Eigentumsübertragung im Grundbuchamt vollzogen werden.

Verkaufskosten:

Die gemeindliche Wertzuwachsteuer (Plusvalía) und die Gewinnsteuer im Rahmen der Einkommensteuer werden vom Verkäufer bezahlt.

Gemeindliche Wertzuwachssteuer (Plusvalía)
Die Plusvalía besteuert den Wertzuwachs des Grundstücks (nicht des Gebäudes) seit der letzten Übertragung. Grundlage der Steuerberechnung ist der Katasterwert (valor catastral), der auf dem jährlichen kommunalen Steuerbeleg abzulesen ist.

Gewinnsteuer/Einkommensteuer/ Wertzuwachssteuer
Beim Verkauf einer Immobilie unterliegt der daraus erzielte Gewinn der Einkommensteuer. Für Ausländer (Nicht-Residenten) beträgt der Steuersatz seit 2012 21%. Residenten (Ausländer, die ihren Hauptwohnsitz in Spanien haben) werden in drei Stufen ab 21% entsprechend ihres Einkommmens besteuert. Wenn der Verkäufer Nicht-Resident ist, muss der Käufer 3% des Kaufpreises einbehalten und an das spanische Finanzamt abführen. Dies ist eine Vorauszahlung der Gewinnsteuer des Verkäufers.

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